A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento relevante ao julgar o REsp 2.121.055, fixando que a utilização de unidades autônomas em condomínios residenciais para locações de curta temporada depende de prévia autorização condominial, mediante aprovação de dois terços dos condôminos.
O ponto central da controvérsia reside na qualificação jurídica dessa forma de exploração do imóvel. A Corte afastou o enquadramento automático como locação residencial típica, bem como sua equiparação à atividade hoteleira, reconhecendo tratar-se de contrato atípico. Ainda assim, destacou que o meio utilizado, inclusive plataformas digitais, é irrelevante para a definição da natureza jurídica da atividade.
O aspecto determinante, segundo o entendimento firmado, está na forma de utilização do imóvel. A exploração reiterada, com finalidade econômica e elevada rotatividade de ocupantes, aproxima-se de uma lógica empresarial e pode descaracterizar a destinação residencial da unidade, sobretudo em condomínios concebidos para moradia permanente.
Nessa linha, o Tribunal aplicou os artigos 1.336, IV, e 1.351 do Código Civil, concluindo que a alteração da destinação do imóvel exige deliberação qualificada em assembleia. Na ausência dessa autorização, a prática mostra-se incompatível com a finalidade do empreendimento.
Sob a perspectiva prática, o julgamento não representa uma vedação absoluta às locações de curta duração, mas impõe uma mudança relevante de lógica: a viabilidade da atividade passa a depender do perfil do condomínio e de sua disciplina normativa interna.
Esse cenário tende a impulsionar a revisão de convenções condominiais em todo o país, especialmente naqueles empreendimentos em que a matéria ainda não foi expressamente regulada. A ausência de previsão clara pode gerar conflitos e judicialização, sobretudo em condomínios predominantemente residenciais.
Para investidores, o precedente introduz um elemento adicional de risco e análise. A exploração econômica de unidades por meio de plataformas digitais deixa de ser presumidamente viável e passa a exigir verificação prévia das regras condominiais e da possibilidade de obtenção de quórum qualificado para alteração de destinação.
Por outro lado, a decisão contribui para maior previsibilidade ao estabelecer critérios mais objetivos para a distinção entre uso residencial e exploração econômica organizada, evitando interpretações casuísticas e promovendo maior estabilidade nas relações condominiais.
Em síntese, o entendimento do STJ reflete uma tentativa de adequação do direito condominial às transformações da economia digital, condicionando a exploração de locações de curta temporada à compatibilidade com a destinação do empreendimento ou à sua prévia alteração pelos condôminos.
