A 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por maioria de 3 votos a 2, que não houve fraude à execução fiscal na aquisição de um terreno realizada pela Construtora Oliveira Ltda. em 2012. No caso, a empresa comprou o imóvel após obter certidões emitidas pelo estado de Santa Catarina que não indicavam qualquer débito em nome do vendedor. Ocorre que o antigo proprietário estava inscrito em dívida ativa, e o bem acabou sendo penhorado em execução fiscal movida contra suas empresas.
O relator, Ministro Gurgel de Faria, acompanhado pelos ministros Paulo Sérgio Domingues e Benedito Gonçalves, entendeu que a falha na emissão das certidões foi exclusiva da administração tributária e que o adquirente agiu de boa-fé, não podendo ser penalizado por erro que não lhe é imputável. A corrente vencida, liderada pela ministra Regina Helena Costa, sustentou que a certidão negativa equivocada não afasta a presunção de fraude à execução e que o crédito tributário não pode ser prejudicado, cabendo ao comprador buscar indenização contra o estado.
Por que essa decisão importa para quem compra ou vende um imóvel?
O desfecho favorável ao contribuinte neste caso não deve ser lido como um salvo-conduto. Pelo contrário: a decisão foi tomada por margem estreita, com divergência expressiva, e produz efeitos apenas para as partes envolvidas. Qualquer outro comprador em situação semelhante poderá enfrentar desfecho distinto, a depender do tribunal e da composição do colegiado.
O ponto central é que a certidão negativa, embora seja um documento essencial, não esgota o universo de riscos jurídicos envolvidos na aquisição de um imóvel. Ela informa a situação fiscal do vendedor naquele momento, mas não alcança débitos ainda não inscritos, litígios em curso, sociedades coligadas, ou situações patrimoniais mais complexas que só uma análise jurídica aprofundada é capaz de revelar.
É exatamente para isso que existe a due diligence imobiliária. Trata-se de um procedimento de investigação jurídica prévia que abrange, entre outros aspectos, a análise da cadeia dominial do imóvel, a situação fiscal e trabalhista do vendedor, a existência de ações judiciais que possam comprometer o patrimônio, certidões de distribuidores cíveis e criminais, e a verificação de ônus reais registrados na matrícula. Quando bem conduzida, a due diligence permite ao comprador tomar uma decisão informada e, se necessário, negociar garantias contratuais adequadas ou simplesmente desistir do negócio antes que o problema se torne seu.
O caso julgado pelo STJ ilustra com precisão o que pode acontecer quando essa etapa é negligenciada ou tratada como mera formalidade. Mesmo diante de certidões aparentemente regulares, a situação fiscal do vendedor era problemática. Uma investigação mais ampla poderia ter revelado inconsistências ou ao menos sinalizando a necessidade de cautelas adicionais antes da assinatura do contrato.
