Há anos que se discute se os Municípios podem estabelecer o “preço” mínimo de uma venda de imóvel para fins o cálculo de ITBI e, esta guerra, que ainda não terminou, nem terminará, teve uma batalha decidida pelo Superior Tribunal de Justiça, donde os contribuintes saíram vencedores.
Os Municípios desprezam as particularidades de cada transferência de propriedade, afastando a presunção de boa-fé dos contribuintes e, mediante critérios escolhidos de maneira unilateral, geralmente o valor venal do imóvel, determinam que, mesmo que o imóvel tenha sido vendido em preço inferior, a base de cálculo de ITBI deverá ser aquela que está prevista na lei.
A princípio, pode até parecer correta a postura do Município, porém, o erro proposital está no fato de que uma lei pode ser ilegal. E nesta loucura tributária, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda, quais sejam:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
- O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
O STJ então esclareceu que, no IPTU, tributa-se a propriedade e , no caso do ITBI a transmissão da propriedade, mensurada pelo valor mercado do imóvel individualmente determinado. Se o Fisco entender que há burlar à apuração do ITBI, nada impede que mediante procedimento administrativo promova o lançamento do imposto devido, assegurando, por obvio, o contraditório e a ampla defesa do contribuinte.
Em Araraquara, o ITBI está previsto no artigo 129 do Código Tributário Municipal, sendo que a base de cálculo está prevista no artigo 135, sendo o valor do bem imóvel no momento da transmissão ou da cessão de direitos a ele relativos, ou o preço pago se este for maior, não se admitindo valor ou preço inferior a 150% do valor venal do imóvel para fins de lançamento do IPTU no momento da transmissão do imóvel, sendo que a alíquota incidente sobre a base de cálculo é 2% (dois por cento).
Observa-se que CTM não está de acordo com o entendimento do STJ, sendo que a base de cálculo deverá ser o valor efetivo da transmissão, sendo ilegal, portanto, a cobrança de ITBI se a propriedade foi transmitida por preço inferior ao valor venal, ainda mais de tiver o acréscimo de 150%.
