Natália Meneghini Souza e Silva e Mariana Passos Beraldo
A reforma tributária sobre o consumo, instituída pela EC 132/20231, redesenhou a tributação brasileira ao instituir o chamado IVA dual, formado pela CBS, contribuição de competência federal, e pelo IBS, imposto de competência partilhada dos estados e municípios. Trata-se de um imposto sobre valor agregado com base ampla de incidência, que alcança operações com bens materiais e imateriais, inclusive direitos, e também serviços. Em outras palavras, o novo sistema foi desenhado para tributar de forma abrangente os negócios jurídicos onerosos da economia, incluindo alienação, locação, cessão, arrendamento e prestação de serviços.
Nesse contexto, a pessoa jurídica é, como regra, contribuinte do IBS e da CBS quando realiza operações inseridas nesse campo amplo de incidência. Por isso, no setor imobiliário, a tributação da atividade deixa de ser analisada apenas sob a ótica tradicional do imposto de renda e passa também a ser observada à luz do novo regime do consumo. O tema é especialmente relevante porque o IVA dual alcança tanto a locação quanto, em determinadas hipóteses, a venda de imóveis, além de vir acompanhado de novas exigências de conformidade, como a inscrição no Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB2 e o registro ou cadastro de determinados contratos de locação.
No caso da locação de imóveis, não significa que toda pessoa física passará automaticamente a recolher IBS e CBS. O art. 251 da Lei Complementar nº 214/20253 estabelece critérios objetivos para esse enquadramento. Em regra, será contribuinte a pessoa física que, no ano-calendário anterior, tiver receita anual de locação superior a R$ 240 mil e mais de três imóveis locados. Além disso, a lei prevê uma hipótese autônoma de enquadramento no próprio ano-calendário quando a receita com locação, cessão onerosa ou arrendamento superar em 20% esse limite, alcançando valor superior a R$ 288 mil, ainda que proveniente de um único imóvel. A estimativa oficial é de que a soma das alíquotas de referência do IBS e da CBS fique entre 26,5% e 28%4. Considerando-se esse intervalo e o redutor aplicável às operações de locação, a carga efetiva estimada do IBS/CBS tende a situar-se em torno de 8%, a depender da alíquota de referência efetivamente fixada.
Outro ponto importante é o momento de transição. O ano de 2026 deve ser compreendido como fase de testes e adaptação operacional: a apuração do IBS e da CBS terá caráter meramente informativo, sem efeitos financeiros imediatos, e os campos correspondentes nos documentos fiscais servirão apenas para fins de destaque e validação do novo sistema. Na prática, isso significa que o impacto econômico da reforma se projeta de forma progressiva a partir de 2027, dentro do cronograma de implementação do novo regime. Esse detalhe é relevante porque, se no ano-calendário de 2026 o locador pessoa física preencher os requisitos do art. 251, § 1º, I, da Lei Complementar nº 214/2025 — isto é, auferir receita anual com locação superior a R$ 240 mil e, cumulativamente, realizar operações com mais de três imóveis distintos —, esse enquadramento no ano anterior servirá de base para sua qualificação como contribuinte no exercício seguinte, com efeitos práticos a partir de 2027.
Na venda de imóveis, a incidência de IBS e CBS também não alcança indistintamente toda alienação realizada por pessoa física. Nos termos do art. 252 da LC nº 214/2025, considera-se contribuinte, entre outras hipóteses, a pessoa física que tenha realizado, no ano-calendário anterior, alienação de mais de três imóveis distintos, desde que esses bens tenham permanecido em seu patrimônio por menos de cinco anos, bem como aquela pessoa que tenha alienado mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores à data da alienação.
A disciplina legal das operações com bens imóveis também prevê tratamento favorecido por meio de redução de 50% das alíquotas aplicáveis e da utilização do redutor de ajuste vinculado ao imóvel, cuja manutenção e aproveitamento na alienação são disciplinados pelo art. 257 da própria LC nº 214/2025. Em termos práticos, o enquadramento exige análise individualizada da operação, do tempo de permanência do imóvel no patrimônio e da possibilidade de aplicação dos mecanismos legais de redução da carga tributária.
Além da incidência tributária propriamente dita, a reforma introduz uma agenda forte de conformidade cadastral. O CIB foi concebido como um cadastro nacional unificado dos imóveis, alimentado com dados de municípios, cartórios e outros órgãos, com a finalidade de dar segurança jurídica e permitir melhor operacionalização do IVA dual nas operações imobiliárias. Segundo a Receita Federal, todos os imóveis urbanos e rurais e os bens imóveis de características especiais estão sujeitos à inscrição no CIB. Para os imóveis urbanos situados nas capitais e no Distrito Federal, a obrigação passa a valer a partir de janeiro de 2026; nos demais municípios, a exigência entra em vigor a partir de janeiro de 2027.
A própria Receita Federal – RFB5 também esclareceu que o CIB não cria novo imposto nem, por si só, aumenta a tributação do aluguel, do IPTU ou da herança; sua função principal é cadastral e instrumental.
No que se refere ao cadastro ou registro dos contratos de locação, o tema ganhou especial relevância na regulamentação da locação de imóveis para fins de IBS e CBS. Os contratos de locação com finalidade não residencial devem ser registrados em cartório ou por meio do documento fiscal. A esclareceu, ao tratar do art. 487 da LC nº 214/2025, que os contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel seguem regras distintas conforme a finalidade do contrato, e que, no caso dos contratos não residenciais, a legislação prevê formas específicas para exercício da opção transitória de recolhimento com base na receita bruta recebida. Já para contratos residenciais, a RFB informou que providências adicionais dependem de regulamentação posterior. Assim, mais do que uma formalidade burocrática, o correto registro dos contratos passa a ser peça central de prova, enquadramento e fiscalização no novo sistema.
Do ponto de vista prático, o novo regime exige que proprietários, administradoras e imobiliárias adotem uma postura preventiva. Será importante mapear a carteira de imóveis, verificar quais locadores ou alienantes se enquadram nas hipóteses de incidência, revisar contratos, regularizar o CIB e adaptar processos de emissão de documentos fiscais.
Nesse contexto, o planejamento prévio será decisivo para evitar autuações, erros de enquadramento e aumento inesperado da carga tributária. Mais do que acompanhar a transição normativa, a principal recomendação é agir antecipadamente e buscar assessoria profissional qualificada, a fim de verificar o planejamento mais adequado para cada caso concreto, à luz da Lei Complementar nº 214/2025, das orientações da Receita Federal e da futura regulamentação do Comitê Gestor do IBS.
Lista Bibliográfica
BRASIL. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023. Institui a reforma da tributação sobre o consumo.
RECEITA FEDERAL DO BRASIL. Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) – Perguntas Frequentes.
BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o IBS, a CBS e o Imposto Seletivo.
MINISTÉRIO DA FAZENDA. Alíquotas de referência do IBS e da CBS: estimativas atualizadas após o envio da proposta de regulamentação da reforma tributária (2024).
MINISTÉRIO DA FAZENDA. Fazenda divulga estudo com simulação de impacto na alíquota de referência da CBS e do IBS (2024).
MINISTÉRIO DA FAZENDA. Reforma substitui impostos antigos por sistema mais simples e menos pesado que favorece redução dos aluguéis (2026).
MINISTÉRIO DA FAZENDA. Governo esclarece informações distorcidas que vêm circulando sobre a Reforma Tributária (2026).
RECEITA FEDERAL DO BRASIL. Receita Federal esclarece sobre opção da CBS na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel (2025).
RECEITA FEDERAL DO BRASIL. Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) – Perguntas Frequentes; RECEITA FEDERAL DO BRASIL. Receita Federal alerta: é falso que “todo proprietário que aluga por temporada pagará novo imposto imediato sobre o aluguel em 2026” (2026).
